郴州买房*2倍的两大原则

来源：吉屋网发布时间：2019-03-01 14:29:20

针对如何选房，如何安排*、月供等问题提供一些操作性的建议。

先从刚需买房入手，进行分析，买刚需首套房的时候，人们一定会关心两个问题：

*，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？

第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？

一、现在的中国房地产有泡沫吗？

现在，中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。

用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了，不好直接比较，所以这里用美国作为一个标尺来比较。

美国这些年一直是全球*经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。

1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。

再来看，2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一占北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。

换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。

这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，基本的结论可以用三句话来概括。

*句话，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。你看，在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。

只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感支并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的隹虍那个切肤之痛的感受是很深的。

第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。

第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是*近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速"。为什么呢？

房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

二、房价上涨的一些似是而非的原因

说到这里，你可能还是有很多的疑惑，因为现在社会上有很多关于中国房价的分析，很多分析听上去都挺有道理的。比如说，是不是货币超发导致房价上涨？是不是土地供应不足导致房价上涨？或者是过度的投机炒作导致房价上涨？这些问题都说明你对房地产问题有很多的关注，有很深入的思考。下面，来一个一个给你分析这些其他的因素。

货币超发并不是导致房价上涨的原因

给你举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速

是持续下行的，下降的幅度高达40％（从13.3％下降到8.2％）。

可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致？

更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？2.7％，同期世界平均通胀率是3.8％，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。

所以，如果你听见有人跟你说，中国房价上涨是因为货币超发，其实说明这个人的宏观经济学基础可能不太扎实。

刚才的这些数据表明，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。

供地不足并不是导致房价上涨的原因

这里，举两个例子。

1.你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。

2.你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。

房价上涨并不是是炒作起来的

房价如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。

可是如果是看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

三、买房两大原则：“先上车原则"和“便利原则"

说到这里，你已经明白了，我国大部分城市的房价并没有泡沫，而你也已经准备好买你的*套刚需房了。

这时候，你就面临着怎么选房的问题，个家庭的情况不太一样，需求也有所不同，但是在买房的过程中，有两个原则是你需要记住的。

*个原则："先上车原则"。

也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站避免被列车抛下。为什么这么讲呢？

中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买先上这个车，避免被这个列车抛下。

一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？

其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

第二个原则：便利（稀缺）原则

便利（稀缺）原则就是尽量买城市中心的房子。

买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一占还便宜一点。

这时候你应该怎么选呢？

一般来说，依据价值因素，可以将地段划分为四个级别，分别是地段、次地段、发展型地段和郊区地段。其地段价值由高到低逐级递减。

对于地段，由于占据了城市核心区域，地段佳，保值好，但房价高。

对于次地段，比地段稍逊，但配套也很完善。受区影响，房价也相当高。

对于发展型地段，虽然配套还不算完善，但正处于快速发展期，房价也相对区较低，属于“准”区域。

对于郊区地段，由于经济较为滞后，人员素质参差，目前地段价值不高，房价也相对偏低。

应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如*、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子*的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的*的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

郴州买房*2倍的两大原则

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