这些数据告诉你，2019年房地产向何处去

来源：吉屋网发布时间：2019-02-16 14:29:26

2019年来了，很多人问小编今年的房地产形势怎么样？虽然影响房地产的因素很多，但1年短期的房地产走势主要看金融，下面小编将通过一系列金融数据，预测2019年房地产的走势。

回答这个问题之前，让我们回顾一下2018年的房地产情况。

一、2018年房地产量低价高，一线价格反弹，二三线增速放缓，有下滑趋势。

2018年房地产总体趋势就四个字——量低价高。2017年-2018年，在"房住不炒"的大政策环境下，房地产调控逐渐加码，限购、限贷、限售甚至限离等政策轮番上阵，直接效果是商品房销售面积迅速下滑。销售面积在2018年9月以来开始同比下滑，12月增速恢复至0。虽然销量下滑，但商品房销售均价增速仍在高位，12月房价增速约12%。商品房销售额在房价和销量共同作用下，同比增速从16年中的56%放缓至18年底的12%。

2018年房地产分化加剧，一线反弹，二三线放缓并有下滑趋势。分城市来看，2018年70个大中城市新建商品住宅价格同比增速反弹至10.6%，但环比的分化已开始显现，一线城市商品住宅价格反弹，而二三线增速放缓，有下滑趋势。

二、2018年房地产总体资金面改善，但企业和个人借贷下滑，房企借贷资金仍偏紧。

房地产投资增速和房地产资金增速呈正相关。房地产是个资金密集型行业，拿地盖房都需要大量的资金支持，房地产企业的钱足不足，融资成本如何，直接关系着房企的盈利能力。房地产融资容易，融资成本低，意味着房地产投资即将增速，房地产形势转好，下图反映了房地产投资增速和房地产资金来源增速的关系，可以看出二者基本是正相关的。

2018年房地产资金来源同比上升6.4%，总体资金面改善。房地产公司的资金来源分为四部分——房企自筹资金、定金及预付款、个人按揭贷款和国内贷款四部分。根据国家统计局和中银证券的数据，2018年1-12 月，房地产开发企业合计资金来源为 16.6 万亿元，同比上升 6.4%，较上月累计值减少 1.2%。

从各资金来源同比来看， 1-12 月数据中，国内贷款累计新增 2.4 万亿，同比减少 4.9%；自筹资金累计新增 5.6 万亿，同比增加 9.7%；定金及预付款新增 5.5 万亿，同比增加 13.8%；个人按揭贷款新增 2.4 万亿，同比减少 0.8%。

虽然房企开发资金较上年度更为充裕，但房企借贷资金仍偏紧。从融资结构数据来看，自筹资金、定金及预付款在增加，贷款无论是房企国内贷款还是个人按揭贷款，同比均处于下滑状态，房地产企业国内贷款同比下降4.9%，个人按揭贷款同比下降0.8%。这是由于"房住不炒"政策之下，银行对房地产企业贷款收缩，个人房贷利率上升导致。

三、人民币贷款高速增长，主要源于企业贷款增速快，以房贷为主的居民中长期贷款同比下滑

12月人民币贷款同比大幅增加，主要增长动因来自于企业贷款，居民贷款增速相对缓慢，以房贷为主的中长期贷款甚至在下滑。12 月人民币贷款增加 1.08 万亿元，同比多增 84.8%。分部门看，企业部门贷款增加 4733 亿元，同比多增 94.6%；住户部门贷款增加 4504 亿元，同比多增 36.7%。其中，住户部门短期贷款增加 1524 亿元，中长期贷款增加 3079 亿元。

1-12月人民币贷款累计增长近20%，而居民贷款增速缓慢，居民中长期贷款同比下滑6.6%。1-12 月人民币贷款累计新增 16.2 万亿元，同比增长 19.5%。分部门看，企业部门累计新增人民币贷款 8.3 万亿元，同比增长 23.8%；居民部门累计新增人民币贷款 7.4万亿元，同比增长 3.2%。居民部门中，短期贷款累计新增 2.4 万亿元，同比增长31.7%；中长期贷款累计新增 5 万亿元，同比减少 6.6%。

房贷减少，主要是因为2017年3月以来，各种房地产限贷政策，提高贷款折扣利率，导致个人信贷受限，而且房贷利率上升，贷款额度下滑。未来个人房贷走势如何，得看房贷利率是上升还是下降，还要看房贷政策是否缓和。

四、重点城市房贷利率均下滑，个人中长期贷款呈上升趋势

市场上资金普遍便宜了，SHIBOR等均在下滑，受此影响各主要城市12月房贷利率开始下滑，房地产资金链有好转迹象。全国首套房平均贷款利率为 5.7%，同比增长 5.6%，环比下降-0.5%。其中，北京、上海、广州、深圳的首套房利率分别为 5.5%、 5.1%、 5.6%、 5.6%，同比变化分别为 3%、 2.2%、 4.3%、 2.4%。 12 月全国二套房平均贷款利率为 6%，同比增长 5.4%，环比下降-0.3%。 12 月末，银行隔夜拆借利率为 2.55%，较上月下降 0.82%；十年期国债收益率为 3.24%，较上月下降 0.13%；十年期国开债收益率为 3.65%，较上月上升 0.28%。

五、总结："房住不炒"政策不变，利率下滑，房地产资金面改善，2019年预计房地产稳中微升。

明年房地产走势有转好趋势，但政策限制之下，不会有房地产过热现象。首先，大环境下利率不会上升，反而会有下降趋势。在2018年美国多次加息的背景下，中国不但没有加息，反而在降准，2019年美国加息概率下调，中国的利率上升概率更不大。第二，房贷等中长期个人贷款方面，目前各大城市房贷利率已经呈下滑态势，政策没有加码的话，大概率是2019年也会如此。第三，资金面来看，房地产资金增速同比成升趋势，企业贷款增速快，个贷在利息下滑的背景下也将提升，对于房地产开发是利好。

政策方面，国家"房住不炒"的总体政策不变，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌，因此，2019年房地产大概率是稳中微升的局面。

图表来源：

光大证券研报《2019房地产是喜是悲》

中银国际证券《房地产信贷12月报》

这些数据告诉你，2019年房地产向何处去

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