降准释放7500亿增量 未来楼市以“稳”为主

10月7日，在国庆假期的**后一天，央行发布通知，自10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。根据央行解释，降准约将释放1.2万亿资金，其中4500亿元用于偿还10月15日到期的中期借贷便利（MLF），此部分MLF当日不再续做，实际将释放约7500亿元增量资金。

根据以往市场表现，每次降准或多或少都将对房地产市场产生利好影响，尤其是此次降准少了前几次的定向意味，且释放增量资金也较大。但是，这一次降准，似乎并未对楼市造成太大的影响。

易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者分析道：“房地产目前**大限制条件就是金融的严控，其中包括土地端和销售端，在土地端，房企开发贷受到严格的信贷政策管控，而销售端又受‘限价’政策以及个人房贷利率提高的掣肘。此次降准并未涉及这几个方面的放松，也无从谈对房地产的放松。”

严调控下 降准对楼市缓释作用不大

而降准释放的资金，则被认为对房地产资金压力缓释作用不大。

中泰证券研究所高级经济学家杨畅分析认为：“降准确实带来流动性的宽松，但原来银行间市场并不缺钱，政策意图主要在于对冲国庆假日期间，香港等外围市场的大跌。”

陈洪海更是坦言，降准对开发商贷款取地、对新房信贷影响都不大。这主要在于，原本银行间市场并不缺钱，但对于银行信贷资金流入房地产行业，目前有严格管控。

招商银行深圳的一名员工告诉时代周报记者，当前招商银行对于房企开发贷的额度比较宽松，贷款利率也在合理范围之内，并不会高出10%，但是审核非常严格，要看房企申请的项目、房企资质等情况而定，一般而言，大房企申请贷款会比小房企容易一点。

据了解，自从楼市调控加码、房地产开发贷款政策收紧以来，各大银行对房企开发贷均有严格审核，要求房企已取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证等，并要求房企持有一定比例的项目预算投资，其中中国银行要求房企持有资金比例不低于30%。

今年以来，银保监会也处罚了多家银行信贷资金违规流入房地产的案例。

在个人信贷方面，目前个人房贷压力也不见减弱。

融360统计数据显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率已连续20个月上涨，达到5.69%，其中执行利率上浮20%-30%银行数增多，128家银行上浮20%，30家银行上浮25%，28家银行上浮30%。工、农、中、建国有四大行也上浮了15.9%。

购房者信心也未见提振。根据中原地产监测数据，9月以来，中介房源带看量已长时间呈下降态势。深圳中原研究中心数据显示，中原经理指数已经连续五周下调，**近一周（10月1日至7日）经理人指数下调3.72%，报49.86%。

时代周报记者走访深圳多家中介机构门店发现，大多数中介门店依旧一片冷清，即使挂出了多个房源的优惠信息，也鲜有人问津。

去化减速 房企资金压力增大

实际上，自今年以来，房地产下行趋势不断明显。尤其自9月以来，多家房企多个楼盘打出了降价、优惠等口号，但市场反应并不如预期。

根据克而瑞研究中心数据，9月全国楼市呈现出供应增加但成交不足的情况。9月29个重点城市商品住宅供应量2949万平方米，环比上升12%，然而去化仅2388万平方米，环比下降7%。

进入10月，市场表现依然不佳。

而与之俱来的是前期业主不满降价而进行的“房闹”维权。

前不久，行业“老大哥”万科更是首开退款先河。国庆期间，万科厦门白鹭郡2号楼开盘，为争取去化回款，楼盘取消了前期业主所拥有的到户电梯、精装修等条件，以低于前期的价格进行销售，**终引发前期业主不满和维权。**终，万科以退款了事。虽然万科官方宣称，退款是因为向前期业主承诺的入户温泉无法实现。但无论如何，“退款”已成事实。

据不完全统计，目前已有上海、合肥、杭州、上饶、厦门、广州等多地爆发退房维权，涉及恒大、万科、碧桂园等多家房企。

去化成绩不佳也加剧房企资金压力。

数据显示，今年前三个季度，已经有恒大、万科、碧桂园、融创四个房企销售突破3000亿元。但今年回款额定在6300亿元的万科，虽然在前三季度完成了4315.5亿元的销售业绩，但回款额仅完成了不到50%。

此外，房企去化增速相比2017年也在放缓。

“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”张大伟根据对今年前三季度房企销售情况总结道，“但与此同时，房地产行业‘拼规模’现象加剧，房企更需资金进行规模扩张。”

在此情况下，不少房企转向发债或前往资本市场、海外市场融资。据不完全统计，截至9月30日，今年已有154家房地产企业共发行400只房地产信用债，规模4044.55亿元，此外在资本市场上，截至目前房企宣称的融资计划已达数百亿元。

未来楼市以“稳”为主

虽然降准资金对房企和居民购房的直接影响不大，但此次降准也释放了一定的信号。

陈洪海分析，降准释放了两个信号：一是扶持实体经济，二是房地产调控目前已经基本稳定。“这个稳定并不能说是放松，也不确定之后是否会再加码，但是已经基本是稳定了。目前房产税都延期了。”

根据国家统计局**新发布8月70城房价数据，虽然我国70个城市中，67个城市新房价格环比上涨，但变动幅度较小。统计数据显示各城变动幅度-0.3%-2.0%之间，其中四个一线城市新房价格环比上涨0.3%。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，虽然此次降准央行明确表态是为了扶持实体经济，但过往经验也告诉我们，从来没有哪一次能把降准后的资金完全管控流到实体经济里，房地产还是会有所受益。

但“即便降准给房地产带来了一定程度的资金松动机会，但绝不意味着房价会再次出现上升，当前限价、限购、限贷等调控政策仍旧从严，而且在宏观经济比较严峻的大形势下，中国房地产更要稳字当头。”宋丁表示。

在巨大的压力面前，与其寄望于降准资金起到缓释作用，房企还不如努力从想其他办法融资，甚至大多数选择继续“降价跑量”。

陈洪海表示：“开发商目前资金链普遍比较紧张。拿地偏谨慎，销售四季度会想尽一切可能去货。”

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则认为：“正如央行所强调的，本次降准仍然是定向降准，并非大水漫灌，考虑到上一次降准后楼市政策不松反紧，我们还是要审慎观察楼市调控政策有无同步变化，不能轻易将其乐观地与楼市救市等同起来。当然，房地产作为资金密集型行业，同样属于宏观经济的一环，货币政策保持流动性的适度充裕，有利于为行业营造一个较为有利的大环境，其意义对楼市自然是积极的。”

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