2019年如果你要买房，请关注以下几点

对于一个普通家庭来说，房子可能是一生中*重要和*额的一笔投资，一旦买错就覆水难收。

以前搭上楼市顺风车，闭着眼睛买都在赚钱，但不代表做对了。

而今年，楼市更是发生巨变，别说像以前那样随便买，就算你挑着来买，

如果你还是以老一套的标准来买房，你就会发生市场已经不流行这一套了。

今天，我就和大家分享5个与过去不一样的买房标准。

1.地段不能只看市中心

（1）*的地段是城市

这是首先要跟大家明确的一点。

买房看地段，看什么，中国那么大，肯定先看这个国家地段。一个国家的地段是什么，就是城市！

选城市，应该怎么选呢？

有能力的，在一线、强二线和环一线中选择，而且一线＞强二线＞环一线。

如果一定要回老家附近买，那也优先选择省会，家乡省会＞家乡地级市＞家乡县城。

那是不是要我们放弃自己的所在城市，一定要去毫不相关的城市买房吗？那也绝对不是。

不管你所处城市的大小，如果你是在这个城市上班和发展，你要买一套房子来住，挑这个城市地段好的楼盘去买房就是了。

但是如果你在老家拼搏又想回老家买房，或者你小孩在大城市读书，又或者你已经完全解决刚需，只是为手上空余的钱找个投资去处的，那大城市才是你的首选。

如果你是上进的，你或者你的孩子是要在大城市打拼的，靠自己拼搏有机会买得起一线城市的房子，千万别贪便宜买回自己老家去。

因为你买的不是房子，买的是未来的机会，更是你小孩的机会。就算你自己回到了三四线城市，我敢保证，你的小孩在未来，还是会跑到一线城市来发展，到时候又让小孩重头开始，那又何苦呢？

作为父母，现在占住了一线城市的资源，其实你也为你的下一代占住了资源。

（2）传统的地段观需要升级

大家都能感受得到，2018年下半年很多城市的房价已经进入下跌状态，比如广州、成都和贵阳。房价下跌很正常，08年、11年都下跌过，但是奇怪的是这一波下跌，这3个城市都是中心区房价领跌。但是，过往的经验不是告诉我们，中心区房价才是*坚挺的吗？为何却领跌了呢？

实际上，这里面发生了一些微妙的变化。

1、老城区的居住环境存在缺陷，路窄人多环境差。而地铁的开通拉升了城市骨架，很多城市出现了多中心，对老中心造成了冲击，只要不是太偏远，大家更多是选择花少点钱住好一点新一点的环境。

2、年轻人购房需求的变化。一个城市的购房群体70%是集中在25-45岁的这个人群，对于2018年而言，也就是1974-1994年出生的，也就是一部分70后、而大批的都是80、90后。80后90后这些年轻人，他们的购房需求在发生着一些改变，甚至是一些趋势性的改变。如果有方便的交通工具，宁愿住远一点，上班时间长一点，也得住大一点，房子新一点，环境好一点。也就是说在一定的距离内，我可以不买*中心的，但是我一定想买住得*舒服的。

所以传统的地段论：地段、地段和地段。会随着居住升级，随着地铁将城市骨架拉大，通勤距离缩短，商业和教育配套的向外延伸，大家对位置的偏执在减少，对居住品质的要求在提高，会慢慢改变。未来那些除了有老城区的位置优势而没有其它优势的老房子，将会被年轻人所嫌弃，房价下跌的风险很大。

旧地段论必须升级，新的地段判断标准：买房要看地段，但是不唯地段。而是在城市多中心发展之下，围绕多个中心，结合环境和配套去挑选房子。

（3）如何选一个城市的地段

①离CBD、市政府的距离多近。

越近越保值越能增值，当然，越近也会越贵。为什么？因为政府因为会花重金打造这些地方，这里会有*多好资源集中，商务配套、*配套、交通配套。

一定要给大家一个数据的话：一线城市，好的地段，一般不要距离CBD 18公里以上。

很多人说，CBD核心区域的房价已经是特别贵，还能买吗？我告诉你，买得起，还是可以买，因为没有*贵，只有更贵。

②新的、有发展的核心城市规划区

一个城市的新规划区，就看一点：有没有核心产业支撑。因为有核心产业，才能吸引高质量的人才，高质量的人才才能支撑起房价。

简单通俗一点说：多不多大公司搬迁过来。大公司是支撑产业的核心力量，也是支撑房价的核心力量。深圳的前海、广州的琶洲、武汉的光谷新区就是很好的例子。

③两条个性化的标准来判断一个地段

●如果有星巴克入住的地段，那一定不会是差的的地段。

星巴克选址前都会做大量的人流和消费调查，差的地段，星巴克是不会选的。

●如果一个地方，连全国餐饮连锁大王沙县小吃和兰州拉面都没有，那这个地段真的是偏僻到没有朋友了。

这个是中国特色，沙县和兰州是*接地气的餐饮连锁店，如果一个地段差到连沙县都不愿意过去，那是有多凄凉。

2.学区 房价值正在被动摇

（1）学区 房的神话难以延续

除了地段，很多人买房关注一点，那就是学区。大家都知道很清楚学区 房尤其是好学区 房的稀缺性，不管任何一个城市，*的那批学区 房价格一定是非常贵的，北京的学区 房*卖到15万/㎡，天津卖到10万/㎡，南京卖到9万/㎡。在大家的理念里会有一个声音：投资就买学区 房，学区 房永远保值增值神话会延续吗？

2015年，教育部就已经在推动多校划片和摇号入学等政策，也就是一个学区内对应多个*，随机摇号入学。像北京、广州等大城市都在推广，尤其是北京率先试行。而在这样的一个趋势中，大量的优质*的价值会被周边差*所稀释。很明显，政府在有意打破这种教育教育被部分楼盘单一绑定垄断性。

前不久一篇文章《这块屏幕可能改变命运》刷屏朋友圈。

现实中存在着两条教育平行线，一条线是：成都七中，去年30多人被伯克利等国外名校录取，70多人考进了清华北大，一本率超九成，号称“中国*前列的*”。

另一条线是：中国贫困地区的248所*，师生是周边大城市“挑剩的”，曾有*考上一本的仅个位数。

如今直播改变了这两条线，200多所中国贫困地区的*，全天候跟随成都七中直播，从过去考上一本的仅为个位数，现在有的*出了省状元，有的本科*率涨了几倍、十几倍。从16年来，7.2万名学生，跟随成都七中走完了*三年。其中88人考上了清北，大多数成功考取了本科。

虽然，这篇文章过于强调了科技的作用，过分渲染名校名师的光环，忽视了课堂里普通老师重要的监督指导作用。

但是，这就是事实和结果，科技改变教育，冲击学区。

学区 房的高价，本质上是教育资源有限的前提下设立学区制度导致的市场竞争的产物。而当教育迎来科技升级，当科技带来教育共享，学区 房必然面临冲击。

不管是政策调整，还是科技升级，总之学区 房价值并非屹立不倒。

（2）刚需还离不开学区 房

学区 房价值受到动摇，那是不是就是说学区 房就毫无价值呢？不是的。

学区 房重要吗？相当重要！因为这关系到你小孩的未来。

好的学区 房，会有这样的一些好处：

它能提供*的师资资源和教育设备，是良好学风、学生眼界和见识的保障；

它是你孩子能够获得更好人脉的开始，好的成长环境是给孩子的一笔财富；

它是保值*的重点投资品，优秀教育的稀缺性短时间内很难解决；

而且你们考虑过学区 房背后的圈层吗？买得起这个城市好学区 房的，都至少是这个城市的精英阶层。孩子一入学就可以跟更高层次的阶层成为同学，未来资源和人脉、格局都会不一样。

我和大家讲学区的重要性，不是让大家一味的超乎自己的能力去追逐学区 房，只是想告诉大家一个事实：好的*，是你小孩子能够接受更好教育的大概率保障！买房，在自己能力之下，尽可能的往好*去挑！

虽然现在学区 房价值受到冲击，但短期内学区 房仍然必不可少，即使学区 房价值下跌，也是从试行的一二线大城市向外蔓延。至少目前这一刻，你还是离不开学区 房。

（3）如何找到不贵又好的学区 房？

每个城市那些顶 级的学区 房，他的价格绝对不低，尤其是北上广深，那不是每个老百姓都能承受得起的。

要读好的学区，也未必一定要去挤那些*的*，在很多城市，尤其是北京，那些好的学区 房的房子其实都很破旧，不要为了小孩子的读书完全不去管居住的舒适性，这也是不对的。

那么有什么方式可以不用买特别贵的学区 房，又能读到相对的好的*呢？

①挨着一些高端新楼盘附近买房

不是所有高端楼盘都是扎堆的。其实在很多城市，即使一些高端盘旁边可能是围着一些比较老的小区了。如果新项目的楼盘定位是高端盘，而且他有规划建*，大概率那个*不会差。在高端新楼盘的旁边买一套二手房，你的小孩就有大概率直接能读那个新楼盘建好的*。

②买中高档楼盘相对聚集的区域

为什么呢？*有那么多开发商一起来建设，第二毕竟涉及到很多居住人口，政府一定不会也不敢不管，肯定会做好基建安排和资金投入。那么对于这样的区域，就算是期房，你也不用担心它的*问题。

毕竟很多东西都会逐利而生，*也一样。如果这片区域的确有很多新楼盘，只要是中高端以上，肯定会有好*跟过来。这里的生源和家长绝对不差，优质生源，往往会吸引到靠谱的师资。

③读私立*

如果你已经买了房，但是分配的学区并不是太好的学区，而顶 级学区的房子又特别贵，而你的购房预算也有限。那么可以考虑挑一套自己喜欢，住的舒服的房子，然后给小孩选一所好的私立*去读书。

现在也有一些私立*做的特别好，甚至不会差过那些公立*，而且读得起私立*的学生家庭都不会太差，这也是对孩子来说不错的圈层。

当然，也一定挑选风气好的私立*。除了钱之外，私立*也有删选生源的标准：比如说考试、面试等。

总之读私立，你要考虑两个事情：

1、读私立的一年的花费要多少，6年下来值不值得你买一套好的学区 房；

2、因为私立的选择可以大大超过你住的周边，你得考虑孩子的接送问题；

（4）买学区 房的四大坑

①相邻*≠学区 房

看似离*很近的房子，但可能不一定被划进家长想要选择的*。

所以，买学区 房之前你要做的，是先去相关部门，教育部、派出所做了解查询，你买的这个小区所划分的*是哪个？这样才能确保万无一失。

②名校≠学区 房

因为学区 房的暴利，很多小区会花钱租某个名牌*的名号来联合办学，很多时候只是一个牌子而已，和真正的名校实际上完全没有任何关联。

针对这种情况，你只需要确保一点：*的教育质量。系统一点的就是上网查数据，查分校和总校之间的关系，校长是不是总校派来的，老师的等级水平，总校和分校之间的资源共不共享等。

一个更直接的方式：去找这个*的学生家长去问下就知道了。

找一天学生准备放学的时间，你提前20分去到校门口，就有大把在无聊等孩子放学接送孩子的家长，只要你长得不是那种凶神恶煞，他们肯定很愿意和你分享。

上述方法适用于所有你想了解所有*的教学质量。

③买到已经变了的学区 房

学区 房政策调整频繁，“学区”的地理划分不会一成不变的。

在购买学区 房之前，大家可以事先向教育局、街道、*招生办、派出所等相关部门了解清楚招生政策的变化，询问近期是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界线附近的房子更要当心。

注意：学区划分一般不包括在建小区，务必谨慎对待！

④房子买了，*迁不进去（专指二手房）

要杜绝这种情况，需要大家在购房合同中增加原业主的*应在付清房款前迁出的约定，而且一定要是书面约定，因为如果仅仅是口头约定迁出*，而实际原业主*迟迟不迁出的话，由于*管理政策的限制，孩子还是没法入学！

而且要注意，一定要购买70年产权的普通住宅，而不是学区范围内40年或50年产权的商住房（公寓），这两者*的区别就是商住房是落不了户的，不具备学区名额！

3.*关键的交通——地铁

（1）地铁的重要性

地铁的作用是将城市空间骨架拉大，将人口进行分流，将城市各地铁区域间的交通时间距离缩短，有地铁和没地铁，对于城市通勤来说是两个概念。更关键的是，地铁有利于房子保值增值。作为政府的重要基建投资，1公里5个亿的成本，如果开发不起来，地价不升，房价不升，怎么通过卖地回收成本？

地铁是短途人口选择*多的交通方式，相比高速、高铁，地铁才是*实用、*价格亲民的通勤方式。从地铁对房价的提升就能看出地铁的重要性。

地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到20-25%和10-15%。

距离地铁站越近，住宅价格较高；3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。

地铁的辐射范围是有限的，所以大家一定要正确理解“地铁房”的概念，以地铁与住宅的距离作为判断依据，步行400米内的称为正地铁房，800米内的为准地铁房，1.5公里内的为近地铁房。

要买地铁房，*就能在地铁利好推高房价之前出手。

地铁建造的不同时期，对房价的影响也不一样，地铁的建造阶段包括：规划出台、地铁正式动工、正式开通运营、运营成熟期。对房价影响*就是：规划出台和正式开通运营，这两个阶段前出手可以以更低的价格买到地铁盘。

（2）高铁并不是城市逆袭的希望

开通地铁的几乎都是一二线大城市，那三四线小城市没有条件开通地铁怎么办？没错，高铁。如果说地铁是大城市的专属交通，那么高铁则是属于雨露均沾的大众产品，能够飞入平常百姓家。这些三四线小城市都希望通过开通高铁，实现城市的逆袭，而开发商们又通过高铁的开通进行房价宣传，老百姓们又希望通过购买老家的高铁概念房来实现财富增值，可事实能实现吗？

有报告专门针对高铁的开通前后，对开通城市的常住人口、经济、财政和收入四大指标的变动情况进行分析，大致反映高铁对沿线三四线城市的影响。

首先，先看高铁开通对人口的影响。36个城市中有21个城市，常住人口的占比出现下降，其中京沪高铁沿线下降的城市为5个，而沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值。反映出高铁建成之后，这些城市并没有呈现出现集聚人口的态势，反而出现了向外扩散的迹象。

以所在省份的增长率作为基准，沿线城市的GDP超额增长率并不是一定能够扩大，京沪线将近50%、沿江通道将近60%的城市，开通后的超额增长率（沿线城市GDP增速与所在省份的GDP增速进行比较）要低于开通前。换句话说，这些城市并没有如当初预想的，能够保持住对全省平均水平的优势地位。

除极个别城市以外，高铁沿线绝大多数城市的公共财政收入复合增长率同步回落。

47个样本城市，其中有29个城市的公共财政收入超额增长率出现了下降。

对比高铁开通前后收入比值可以发现，在44个样本城市中有29个收入比值出现下降，尤其是在沿江通道沿线城市中，除少数城市比值上升外，超过80%的城市比值下降。

很明显，高铁通车不但没有给三四线城市带来逆袭，反而是人口、经济、财政和收入不断被掏空，而高铁链条中的核心城市的聚集效应更加明显，成为这场高铁建设革命中的大赢家。小城市原以为可以通过高铁逆袭，谁知道这是大城市对它的变相掠夺。

所以，高铁说得再好，都不是你买它附近房子的原因。你要关注的只有1个，那就是地铁。

4.各线城市的户型选择不一样

（1）各线城市如何选择户型大小

在一线城市，因为房价贵，小而全的房子是主流，80-90㎡的3房*受欢迎。而二三四线的主流面积段是110-120㎡和120-140㎡的3-4房。

而140㎡左右的4房，会是改善人群的*受欢迎主流户型。

而下面我要说的这两座户型，大家就要谨慎了：

三四线城市，切忌买90㎡以下的房子。大家都住惯了大房子，不会喜欢这种小户型的，这种非主流的小户型以后不好转手。

更差的一种户型就是180㎡以上的超大户型。不管一二三四线城市，180㎡以上都是2018年*滞销*难转手户型。

（2）好户型的3个关键指标：

好的户型，一定是户型方正的，像一个正方形一样，没有缺角和凹凸，这属于常识了，这里就不多说。在这里，我给大家几个挑户型的关键数据。

①得房率80%-85%为佳

房子分为建筑面积和套内面积，房价是按建筑面积来计算的。

而真正我们住进去房子的面积，或者能用的面积，实际上是要比建筑面积要小的，这个就是所谓的套内面积。它会有一个比例，这个比例就是得房率。得房率=套内面积/建筑面积。

不同形态的房子有不同的合理标准，多层因公共配套少，所以公摊低，得房率较高。高层产品因有电梯、大堂等公共设备占用空间，得房率要低些，合理的范围应该是这样的：

高层塔楼住宅（75%――78%）

高层板楼住宅（78%――85%）

小高层板楼住宅（85%――88%）

多层住宅（88%――95%）

得房率也不是越高越好，如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的，那这样的房子还有人要吗？

通常来说，得房率在80%-85%性价比*，公共区域既宽敞舒适，公摊面积也不会太多，价格比较实惠。

②进深与开间之比1-1.5为好

进深是指房子的深度。开间是指所购房产的南向外立面的宽度，也叫作“面宽”。可以这样说，面宽越大、进深越小的房子采光越好。但进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。

考虑到实用性，进深和面宽的黄金比例为6：4，即进深如果是6米，面宽应该是4米左右，就是一个居住起来比较舒适、合理的房间了。

当然不同房间的进深和开间比例都不一样。

比如，卧室，主卧的开间在3.3—3.6米左右，进深在4.5—4.8米左右即可。

而客厅和餐厅通常会连接在一起，它们两个合在一起的进深假如超过15米，中间部分就会出现“黑厅”，客厅中部的采光和通风效果大大下降。为了避免这种现象，进深保持在10-12米相对比较合理。开间方面，客厅和餐厅开间3.6-4.2米会比较舒适。

一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深与开间之比一般介于1-1.5之间会比较好。

③前后楼距*有楼高的1.2倍

楼间距分两种，一种是前后楼间距，一种是左右楼间距，对采光通风影响*的是前后楼间距。正常高层的楼间距至少要达到30米以上。

较为合理的前后楼间距可以用一个数值来衡量：楼高的1.2倍，这个距离就可以保持良好的采光通风。

更直观一点的方式，大家在选房时可以注意一下早上几点阳光可以照进房间，下午几点阳光离开，保证每户至少有一个房间能获得冬至日日照不少于2*。

说到户型，还会涉及到朝向的问题，大家都知道要讲究坐北朝南，我这里就不浪费大家时间详细讲了。

只给大家一个朝向优劣的排序：东南＞南＞西南＞东＞西＞东北＞西北＞北，这里的朝向指的是大厅阳台的朝向，一般来说也是主人房的朝向。

（3）楼层选择

①不同小区，*的楼层不一样

如果有足够稀缺的风景，比如望江、望海、望山或望公园，那么高层是*的。

如果小区内部景观做得很好，那4-6层是* 佳高度。一方面是低楼层价格不高，另一方面，去到4-6层的楼层采光基本上已经不受影响，恰好是刚刚越过树梢的高度，*重要的是在自己家里望出去，能够看到*的小区景观，能获得*化的欣赏效果。

如果什么特色都没有，只是普通的不能在普通的小区，那中间层会比较好，但价格一般也*贵。现在开发商基本都采取“橄榄形”定价法，即中间楼层*贵，单价往高低两端逐渐变低。

如果高层的价格和低层差不了多少，在这种情况下，对于购房者来说，高楼层还是比底层更好的。

②尽量避开天地层

所谓天地层，就是顶楼和底楼。

顶楼漏水是大概率事件。一个是建造工艺能力的问题，一个是要用心做好顶楼花的成本会特别高。所以，买房不要买顶楼，一旦碰上漏水，那就住得很不爽了。

而低楼层，一二楼的采光和日照是*差的。而且有些楼宇底下是商铺，顶上的平台可能会放置商铺的空调外机，这就会对你造成噪音干扰；再比如，低楼层可能会有一些建筑构件，为了所谓的美观，就横在你的窗外，看着难受。

③如果是买来投资，没必要买*的楼层

说句实话，如果不是那种望什么稀缺景观的楼盘，只要不是顶楼或者超低楼，其实二手房的价格差不了多少，没必要去多出个几万甚至是十几万去买这个所谓*的楼层。

5.物业费：不贪便宜贵才好

随着消费水平提高，居住也在升级，会对物业提出更高要求。而好的物业，就是小区环境、治安的保证，是你住得舒适，也是你的房子保值*的重要因素。选物业有一个标准：宁选贵，不选便宜。

如果选了贵的物业，物业不好 ，业主可以把物业给换了，在同等价格下去选更好的物业。选了便宜的物业，质量一定不好，哪怕你撤掉原来物业，去请新的物业，但是便宜的价格又怎能请到好物业呢？

让业主全体同意加钱去换更好的？比让世界和平还难。

总而言之，2019年，楼市中坚由刚需转为改善和居住升级。买房要更加注重居住舒适度，地段会被分流、学区会被冲击，唯有居住舒适方能永恒。