有人说50年后高层都是贫民窟?

来源：大卫聊地产发布时间：2018-11-01 16:42:08

前几天去了一趟鼓浪屿，我发现了一个有趣的现象：

在岛上，没有任何机动车，蜿蜒曲折的小路两旁，密布了矮层的建筑，大多是历经百年沧桑的老宅子，因为早期开埠的原因，岛上汇聚了中西方建筑，古今中外的文化在这里交织。

看着一座座各式的老房子，仿佛就看到了100年前房子主人的辉煌或贫苦。

我就想起了前几天群里在讨论的一个问题：50年后，高层建筑绝大多数会变成老破旧，被淘汰，*终变成“贫民窟”。只有洋房别墅才能传承！

为什么会这么说？

因为按现在的思维认知水平，高层旧了以后，很难统一优化翻新，也不像现在这样容易拆迁改造。原因很简单，因为楼太高，容积率大，拆迁成本昂贵，或者根本拆不掉。

一旦房子太旧，体验感、舒适感甚至功能性都必然受到影响，但凡有能力搬走的，就会换新房，久而久之，*后留下来的都是穷人，*后变成了“贫民窟”...

别墅洋房又是另外一番光景，住户少，容易统一改造优化。尤其是别墅，独门独院，有天有地，旧了就翻新，跟国外似得，长期价值将远大于高层。

会是这样的吗？

那我们就看看别墅所独有的一些优势。

首先，的确是传统文化里的“代代相传”

别墅往往被视为住宅选择里面的终极目标,*的原因莫过于别墅的传承性。

“传承”是中国家庭文化里*的意义所在，而别墅这种形态更方便传承。

这也是为什么从古至今大到王宫贵族，小到地主乡绅，都想要拥有一栋大宅子、大院子的原因。

除了遇到例如战争等重大不可抗的变故以外，一栋好房子，可以留给子孙后代，传承百年，这也是家族昌盛的体现。

这一点对于现代人来说，更适合传承的就是自主掌控性更强的别墅，高层很难做到传承百年以上，这是建筑的特性。

其次，就是刚才所说，别墅具有很强的自主掌控性

别墅占了一小块地，独占了建筑物的上下几层，旧了可以翻新，居住功能性少了更方便增加，在岁月的沧桑打磨下，别墅这类低矮建筑更容易保存和翻新改造。

真的吗，高层这么不好？

因为别墅的“公区”很小，而其他住宅类建筑的“公区”太多，高层往往达到了20%以上的公共区域。

对比高层或超高层建筑，在经历50年的风吹雨打之后，可以想象一下。

几十年间，房屋难免需要修缮。根据国家建设部发布的《城市房屋修缮管理规定》修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。

也就是说，你必须自己翻新你自己的房屋，哪怕你住在40层的高层中。

（二十年前，这可是重庆*豪华的小区啊）

高层建筑翻新因其涉及公共区域大，要求的资金就多，产权分散，施工难度强等多方面原因，很难进行，将来大概率就是由政府牵头简单修缮达到居住的保障即可。这是“贫民窟”理论的核心理由。

别墅物业则不一样，别墅产权单一，改造翻新资金要求不高。当他太旧了，过时了，户主的修缮翻新都更容易。

且根据户主的个人喜好和财力，别墅翻新花样繁多。室外，可以根据城乡建设环境保护部印发的关于《房屋修缮范围和标准》和小区整体的环境和自身房产结构功能的合理性，建筑外立面进行长远规划改造。

室内可以根据自己的生活需求和喜好对房屋进行重新装修。简单的说，就是想怎么样，就怎么样。

当然，随着大量商品住房逐渐到达使用年限，也不排除国家会出台统一的房屋修缮翻新的政策法规。但是，具体会不会出，国家会如何修缮，这都是未知和不确定了。

那么，能够一直传承的别墅，应该具备哪些特质？

几个要素：

（1）地段好配套好。住宅的千古核心要素

（2）占有资源。一定要融合“城市资源与自然资源”

（3）稀缺才会奇货可居，价值连城

（4）综合品质与服务。住宅的关键附件值。

地段好配套好，这是住宅的千古核心要素。别墅更甚

都不用我再啰嗦了，对于房产而言，其核心价值之一便是地段。

地段本身的价值在于“占地”思维，土地不可再生，你占了别人就占不了。

而一个优质绝版的地段周边所聚集的配套资源更是不可复制，

到*后就是“有钱都买不到”。

房子的本质是居住，想要更好居住条件的人只会越来越多，而优质的地段只会越来越少。

别墅占有资源。必须融合“城市资源与自然资源”

对于可传承的别墅而言，我认为应当更看重他的居住性价值。

郊区型别墅，一个月或几个月去一次，和可以长期居住的城市型别墅，没有争议的，一定是城市生活型别墅更具价值。

毕竟，别墅也是要用来住的。住的舒服才是首要条件。便捷的通达性、公共交通、超市、充分的生活商业配套、*、医院...我称之为“一定要拥有步行可达的生活配套”。其他都是虚的，你绝不希望买一包盐都要开车去。

当然，如果能同时拥有“江河湖海”的自然资源与“城市中心”的配套资源，此类别墅就更具有“传承”的价值基础。

稀缺才会奇货可居，价值连城

如果一个成熟区域全是刚需小户型，改善就稀缺；

如果一个区域，全是一般品质的住宅，高品质就会异军突起，价格昂贵；

如果一个成熟区域全是高层，别墅就稀缺。

买房买尖货就是这个道理。

你要知道，当预判了一座城市未来越来越好以后，“有钱人”就一定会越来越多。

综合品质与服务是住宅的关键附件值

别墅想传承，除了占了绝佳地段和优质资源之外，开发商品牌、物业服务、圈层社交、户型、精工、园林这些附加的品质型价值，也很重要。毕竟，房子是几十年的事。

大品牌开发商意味着实力与经验，对于房屋质量和后续保养更有保证些。

圈层意味着小区邻居能够有相近的“能量级”和近似的审美标准。

物业服务能力也不用多说，房子几十年，公共区域都靠他。

那么问题来了：目前，在重庆市面上哪些别墅更具“传承”价值？

南滨路上的峰墅算是一个。

在“玉带缠腰”的湾区弹子石一线滨江路，中海早早拿了地，所以能把*的滨江位置给占了，还修了滨江别墅，如果在当下，简直不敢想象，CBD+两江交汇+一线滨江+别墅，这四个词组合在一起，几乎是独一无二了。

目前重庆政府正在全面升级“百公里两江四岸”打造“国际一流滨江带”。滨江路还将迎来形象巨变。

而弹子石CBD的核心区域，本身就拥有165家名企签约，与解放碑、江北嘴一起形成了“黄金三角”，是官方钦定的“中央商务区”。

在配套上，因为在传统核心区，周边数公里内，城市资源型配套齐全。

而且因为周边楼盘体量很大，社区生活型配套也比较多，道路通达性完善；

沿着南滨路，能看到100多年来重庆的开埠文化地标，法国水师兵营、弹子石老街、慈云寺等等。

在产品上，这个项目有几个特质：

1、密度低，楼间距大。由于项目拿地早，联排和少量双拼别墅的社区做到了0.8容积率，好几处的楼间距达到了50米！这个楼间距基本上是是市面上同类产品的2倍多，跟很多高层一样。

2、面宽大户型好。峰墅*开间为11米、进深14米、6.8米客厅挑高。按当前大平层的状况，这里的别墅，每一层都是一个大平层！

3、江景。峰墅正对面是长江，建在台地上面，使得别墅地势比较高，有些在自己家能看，有些就在小区公共区域的会客厅，拥有了1500米的一线江景。

城市核心地块越来越少，价格却越来越高。

如此低密度滨江别墅地块可称“绝版”。

而据我所知，他的单价不高，因为重庆的总价天花板原理，因为拿地比较早等等因素，他别墅的单价还不如周边的高层！本周六，全新样板间开放以后，会有新的产品销售信息出来。

当物权法明确了对“私产”的保护，当土地可以在到期后续期，房子本身的长远价值是时候思考一下了！

而对于有心和有实力的朋友们，传承是多么重要的一件事。

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